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珠三角大湾区是全国最为富裕的区域之一，对于这个片区拥有多个重量级的城市，其中广州、深圳为全国四大一线城市，佛山、东莞为全国人口千万级特大城市。

发展新都市，建设大城市

这几年随着珠三角大湾区的高速发展，也大大提升了这个片区人口聚集，当然楼市固定资产价值也逐年攀升。

随着房贷收紧以及房地产开发企业三大红线抑制企业融资，对于部分城市而言，或多或少产生一定影响，应该说多数城市楼市的火热程度，没有以前那么旺了。

架起幸福的桥梁，奔向幸福的人生

那么对于处于“高房价”位置的珠三角城市而言，是不是“楼市的危机”要来了？

那么今天与大家一起来剖析广东惠州，重点探讨这座城市的楼市潜力与未来。

影响一座城市楼市固定资产价值的因素有很多，与这座城市的人口、经济、地理位置都有一定关系。

座座高楼，拔地而起

首先让我们来认识一下，广东东莞现在的常州人口有多少？

根据第7次人口普查数据，广东惠州地区共有常住人口604万人，相比于10年前，这个区域的人口暴增145万，10年人口增幅为31.6%。

从人口总量的变化可以看出，这片区域成为来自天南地北的年轻人重点选择的区域。

城市的魅力，生态宜居

有巨量的人口流入自然给予这座城市注入新的活力，也加速这座城市的城市化，大力提升这座城市的人口密度。

对于一座城市楼市来说，人口就是最大的基石，有了更多的年轻人，那么就有了更多的安家需求。

根据第7次人口普查数据，在这604万人群体当中，共有72.8%是城镇居民。

在惠州人口年龄结构的分布上，14周岁以下125.44万人，占比20.76%。15~59周岁418.1万人，占比69.19%。60周岁以上60.73万人，占比10.05%。

城市亭台，一脉相承

从人口年龄结构可以看出，这是一座非常年轻化的城市，其中孩子比重占比非常高，老人比重占比很低。

对于城市而言，孩子更是城市的未来，有了更多的孩子，那么这座城市未来才更加有前途。

我们再来了解一下这座城市，它的地理位置如何。

从珠三角大湾区的整体定位上看，整个湾区处于经济发展的前沿，相对来说，整个珠三角大湾区应该是全国最有前途的区域之一。

惠州地理位置

从惠州的地理位置可以看出，惠州临近深圳、东莞、广州等中心城市。

随着珠三角多层融合发展，对于惠州这座城市而言，是近水楼台先得月，更是惠州迎来重要的发展契机。

我们再来了解一下，过去一年惠州共完成的经济总量有多少。

2020年惠州共完成经济总量4221亿，惠州经济总量在珠三角大湾区排名第六，在全国排名第五十四。

城市的发展离不开产业的推进

相对来说，惠州经济发展还是非常不错的，虽然与佛山、东莞有一定差距，但对于惠州来说，这几年的变化也是非常大的。

我们再来了解一下，现在惠州的管辖面积。

惠州应该是广东地区面积较大的一个区域，整个管辖面积（陆地）大约1.11万平方公里。

而对于整个惠州地区共包括5个区县，目前惠州城区主要是惠城区（包括仲恺区）、惠阳区（包括大亚湾区）等2个城区。

走在产业发展的前沿

另外惠州还有三座县级城市，分别是博罗县、惠东县及龙门县。

我们再来了解一下，现在惠州各区域的房价分布。

对于整个惠州地区，平均房价大约为1.15万，在全国315座城市排名当中处于第62位。

建设美好家园

惠州房价与周边中心城市相比要低很多，毕竟对于广州、深圳等区域的房价一直走在全国的前列，而东莞、佛山的房价也是远高于惠州。

就房价而言，惠州房价最贵的是惠城区。

惠城区（包括仲恺区）目前平均房价大约为1.24万，惠阳区（包括大亚湾区）目前平均房价大约为1.16万。

在惠州三座县级城市当中，房价最贵的是惠东县，目前惠东县平均房价1.07万，另外龙门县平均房价大约为0.91万，博罗县平均房价大约为0.87万。

城市发展日新月异

我们从惠州房价分布可以看出，这些区域房价并不高。但这些区域相比于过去几年，或许房价涨幅较大。

2015年，整个惠州地区的平均房价只有0.63万，全年成交新房10.7万套。但在2016年，惠州地区楼市突然火热，2016年平均房价到达0.91万，全年成交新房15.7万套。

如果我们以2016年为楼市房价基数来计算，惠州地区仅仅只用了5年时间楼市房价涨幅达到26.4%。

生态宜居之城

从房价的涨幅来看，5年惠州楼市房价的涨幅并不大，相比于东莞、广州等城市而言，惠州的价格就较为低廉。

但从年轻人的角度看，5年时间楼市房价涨幅高达26.4%，或许对于部分年轻人而言，5年收入涨幅可能到达不了26.4%。

对于早在几年前开始看房，但仍没有及时安家的群体而言，那么从他们的角度来说，就是“回不去的房价”，对于部分群体很可能“后悔莫及”。

跨越式发展让城市更美

其实这些年惠州的变化挺大，城区越来越大，人口也越来越多，这时看得见也是摸得着的。

现在惠州建成区规模最大的是惠阳区（包括大亚湾区），整个区域的建成区域面积大约为255平方公里，另外惠城区（包括仲恺区）整个建成区面积大约为208平方公里。

对于三座县级城市来说，建成区规模最大的是博罗县，目前博罗县建成区面积大约为139平方公里，惠东县建成区面积大约为73平方公里。龙门县由于地理位置限制，目前龙门县的建成区面积大约为11平方公里。

不同的角度看城市

我们从多角度、多维度剖析了这座城市，分别从常住人口、地理位置、经济总量、管辖面积、房价分布、建成区规模等角度可以看到：

惠州是一座非常年轻的城市，人口年龄结构非常年轻，整座城市充满活力、朝气。

惠州处在经济高速发展的阶段，而惠州的地理位置更加让这座城市迎来重要的发展契机，可以说惠州是广州、深圳等核心城市融合发展的桥头堡区域。

一座滨海之城

对于现在惠州楼市的房价而言，过去5年时间，房价出现一定的上涨幅度，当我们从惠州的房价与周边房价相比，那么惠州楼市的房价就是较为低廉的区域。

从年轻群体刚需群体的角度分析，在惠州安家相比于其他的区域要轻松得多，但对于这座城市而言，尽管城市化发展的进程中有一些不足，但整座城市的日新月异和进步，让更多的人认识到，这是一座有前途、有潜力的城市。

有梦想的城市会有更好的未来

短期的角度看，惠州楼市房价大涨的概率不高，但惠州楼市房价随着经济综合实力的提升，楼市固定资产价值也会逐年攀升。

长期的角度看，惠州处在珠三角大湾区重要的发展高地，对于这个片区更是各大核心城市，重要的产业外溢区域。

站在珠三角大湾区的角度看惠州，这是一座极其重要的城市，未来的楼市具有一定的潜力。

精致的城市公园

对于惠州这座城市来说，未来的人口还会持续增加，经济也会高速增长。从惠州这几年的发展就可以看到惠州的楼市，并没有“危机重重”。

而在这边区域安家与创业的群体，也能够与城市一起城市成长，分享城市发展的点点滴滴，更能享受到整个城市在不断进阶过程中而迸发出的城市红利。

绿水青山，更是金山银山

每一个年轻人在大城市打拼其实都不容易，当然每一座城市在发展过程中也有自己的艰辛。

既然你选择了自己喜欢的城市，那么要相信这座城市，与这座城市共成长，相信这座城市未来有一定的潜力，能够让自己和家庭有一个更好的生活环境。

快来加入城市地标吧

城市的发展不是一蹴而就，城市的发展更不是一天两天、一年两年就能完成的。任何城市他都需要经过日积月累，经过每一代人的努力与奋斗，才能让这座城市熠熠生辉，让这个城市能够在不同的时代迸发出不同的魅力。

个人观点，仅供参考。